“我们买房就是冲着高实用率的新规产品来的。”2023年11月《广州市建筑工程容积率计算办法》发布后牛壹佰，目前市场上呈现了越来越多的“新规产品”。
据克而瑞不完全统计，截至目前，广州新规住宅产品供应面积已超200万平方米，项目接近60个，全市除增城、从化两区外，每个区均有新规项目分布，其中海珠区待入市新规项目最多，共有7个。
新规鼓励开发商增加容积率提升住房舒适度
2023年5月，广州市四部门联合制定出台了《广州市建设“智慧+品质”住宅打造好房子好小区行动方案》，在宣布广州中心城区土拍即将迎来“竞品质”的同时，也定义了未来高品质住宅的相关标准。该方案同步发布了《广州市“智慧+品质”住宅评价指引》（以下简称“指引”），从居住者感受角度出发，明确了“智慧+品质”住宅的定义，并从用地与规划、安全与耐久、舒适与健康、节能与环保、智慧与数字、运营与维护六个维度设定“智慧+品质”住宅的指标，包括控制项、得分项和加分项。
从指引中不难看出，官方定调的“品质住宅”需具备怎样的硬性条件。例如，在用地与规划的评分指标中，控制项（评价标准为达标或不达标）提出，应避免仅纯北向开窗的户型；住宅小区配建停车位必须100%建设充电设施或预留建设安装条件，应规划设置电动自行车室外集中停放场地和充电设施。在规划设计条件规定的基础上，停车位配建指标每提高5%得2分，结合周边城市资源实现共享停车得1分。
2023年11月9日，广州市规划和自然资源局官网发布了关于《广州市建筑工程容积率计算办法》（以下简称“容积率办法”）的通知。新规显示，住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.4米，其中满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台不限制进深，且半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积20%的，按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积。进深或面积比例超出上述规定的部分，按其水平投影面积计算容积率建筑面积。
也就是说，套内建筑面积100平方米的住宅可以做20平方米的阳台，且仅算一半面积。此外牛壹佰，为适应当前高品质住宅层高的要求，对于套内建筑面积超过144平方米的复式住宅，新规显示，将其客厅、起居室挑空部分层高基准值由原6米放宽为7.2米。
新规产品成交占全市新房成交近两成
2023年11月新规落地后，广州新规住宅产品实用率连迈四个台阶，记者了解到，目前主流新规产品实用率在100%至120%之间，个别标杆产品如保利天珺（面粉厂地块）、招商林屿境实用率甚至突破130%~140%。
其中，位于南沙的招商林屿境拥有最高140%的实用率，赠送40%露台花园以及25%阳台。其83平方米偶数层，露台再次向外拓展1.3米，让露台面积接近30平方米，可以承载观影、茶会、星空露营等多重使用场景，甚至可以拆分为一动一静两个露台，将实际户内实用率提升至137%；实现户内体验感接近旧规125平方米。
而保利天珺的错层设计超过了130%实用率，就是利用提升阳台等半开敞空间的比例，奇偶层差异化设计，实用率提高120%以上，赋予业主更多实际居住空间。
此外，位于番禺南站板块的全新楼盘万科·檐屿城打造广州首个变异14种户型、预设了丰富的功能场景，针对不同客户推出个性各异的户型选项：比如88B户型设计了最长7米的可变阳台，打造12平方米的超大餐厨一体化空间；105A户型提供南北对流大方厅，面宽近5米，通铺阳台使整个客厅面积可扩充至23平方米。
据克而瑞不完全统计，截至目前，广州新规住宅产品供应面积已超200万平方米，项目接近60个，全市除增城、从化两区外，每个区均有新规项目分布，其中海珠区待入市新规项目最多，共有7个。广州新规产品逐步入市并挤占市场，产品换代进一步加速，截至今年第一季度，新规产品成交占全市新房成交近两成，助力一手市场份额占比增加6个百分点。
克而瑞广佛首席市场分析师肖文晓认为，新规有利于开发商提高土储积极性，加速产品创新，研发更具竞争力产品。而产品未来设计也将会朝着智能化、精细化方向发展，生活场景融入科技，产品交标更贴合地域生活需求。2025年新产品供应将继续迎来爆发，产品的升级迭代将有助于提升新房市场的吸引力，提高市场活跃度。
二手房市场竞争更加白热化
不少买家置换物业，都是冲着新规产品来的，这让原本就竞争激烈的二手市场更加白热化。部分非核心地段的老旧小区价格出现了下跌。
据悉，3月底广州二手市场整体和区域表现涨跌不一，部分竞争激烈的热盘因急售而出现成交价走低的现象，另一方面，部分二手次新房在利好带动下成交价再次出现上探高位的迹象。目前广州二手楼市大部分买家仍抱有“捡漏”的心态，而二手房业主也乐于趁行情好的时候出货，从而令目前广州二手楼市仍是降价盘主导成交的格局。
合富研究院高级分析师梁燕明也认为牛壹佰，当产品的升级迭代伴随着主城区改善需求的释放，将有可能对老城区二手市场上楼龄较久的刚需户型带来较为长期的压力。新规之下的产品不断入市，老城区部分二手房将面临市场挑战。
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